Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut ein wichtiges Urteil für alle Mieter und Vermieter gesprochen. Entschieden wurde, dass eine außerordentliche Kündigung von (Wohnraum-)Mietverträgen wegen rückständiger Mietzahlungen noch möglich ist, wenn die ausgebliebenen Zahlungen bereits einen längeren Zeitraum zurückliegen.
Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands
Das Mietrecht berechtigt jeden Vermieter, einem Mieter außerordentlich und mit sofortiger Wirkung zu kündigen, wenn dieser für zwei aufeinanderfolgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht zahlt. Eine außerordentliche Kündigung ist zudem möglich, wenn ein Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, die Miete in Höhe eines Betrags von zwei Monatsmieten nicht zahlt.
Angemessene Frist für Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen
Allerdings: Ein Mietvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt, dass eine außerordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen nur wirksam ist, wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes, hier das Zahlungsversäumnis, ausgesprochen wird. Oftmals wird hier ein Zeitraum von ca. zwei Wochen angenommen.
Einhaltung „angemessener“ Frist im Mietrecht nicht notwendig
Im aktuellen Fall hatte der Vermieter erst Monate nach Kenntnis der ausgeblieben Zahlungen der Mieterin gekündigt. Der BGH hat der Räumungsklage nun stattgegeben. Er entschied, dass das Mietrecht ein abgeschlossenes Rechtsgebiet ist, bei dem der Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen nicht möglich sei. Die Kündigungsvorschriften des Mietrechts kennen aber gerade keine angemessene Frist für die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Zahlungsrückstands.
Die Entscheidung ist zu begrüßen. Sie schafft Klarheit für die Parteien und ermöglicht es dem Vermieter, kulant auf Zahlungsschwierigkeiten des Mieters reagieren zu können, ohne umgehend kündigen zu müssen. Gerne beraten Sie unsere Fachanwälte bei der Vermietung Ihrer Immobilie.
BGH, Urteil vom 13. Juli 2016, VIII ZR 296/15
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