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Fundus-Fonds Heiligendamm etc.: Schadensersatz?

Update vom 15.05.2009

Fundus Fonds: schwache Leistungsbilanz

Die Fundus-Gruppe (www.fundus.de) unter der Führung ihres Chefs Anno August Jagdfeld ist seit vielen Jahren im Immobiliengeschäft aktiv. Über 5 Milliarden Euro an Investitionsvolumen hat Jagdfeld nach eigenen Angaben bereits platziert. Rund 56.000 Anleger halten Anteile an von Fundus aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds. Die mit am prestigeträchtigsten und bekanntesten Projekte im Fundus-Portfolio sind zweifelsohne das Luxushotel Adlon in Berlin und das Grand Hotel Heiligendamm. Beide Projekte wurden von einer Vielzahl von Anlegern über geschlossene Fonds der Fundus-Gruppe finanziert.

Einige Fundus-Fonds laufen jedoch nicht wie ursprünglich prognostiziert. Sie konnten die hohen in sie gesteckten Erwartungen nicht erfüllen und bescherten den Anlegern z.T. immense Verluste. Ausschüttungen erfolgten in vielen Fällen nur geringer als ursprünglich kalkuliert oder fielen z.T. ganz aus. Schlimmer noch: in einigen Fällen mussten die Anleger nahezu einen Totalverlust ihrer Einlagen hinnehmen.

Branchenkenner und Fondsanalyst Loipfinger erblickt in der Leistungsbilanz der Fundus-Gruppe folgerichtig “ein Desaster”. Auch zahlreiche Medienberichte haben sich mit den Problemen der Fundus-Fonds bereits befasst (Capital v. 31.1.2008, Börsen-Zeitung v. 31.5.2007, Die Welt v. 31.3.2006, Berliner Morgenpost v. 31.3.2006, Welt-Online v. 12.7.2005, etc.). Das Fachmagazin “Finanztest” der Stiftung Warentest (Ausgabe 3/2007) setzte die Fundus-Fonds 27, 29 und 34 auf die “Warnliste”. Finanztest bezeichnet die Fonds als “risikobehaftete geschlossene Immobilienfonds”, die “weit hinter den Erwartungen der Anleger zurück[blieben]”.

Grand Hotel Heiligendamm: Prestigeobjekt als Fehlinvestment?

Das millionenschwere Prestigeobjekt Grand Hotel Heiligendamm (Fundus-Fonds 34) kämpft seit Jahren ums Überleben. Die Ausschüttungen an die Anleger blieben bislang überwiegend aus. Die Lage spitzte sich Mitte 2007 zu, als die Hypovereinsbank plötzlich einen 15-Millionen-Kredit fällig stellte. Viele Beobachter vermuteten zum damaligen Zeitpunkt bereits das bevorstehende Aus des Fonds.

Der G8-Gipfel, der im Juni 2007 im Grand Hotel Heiligendamm stattfand und die Hotelanlage in aller Welt bekannt machte, scheint dem Fonds allerdings gutgetan zu haben. Die Zahl der Gäste stieg an. Nach eigenen Angaben der Initiatoren in der Prospektergänzung vom 9.5.2008 konnte das Kreditverhältnis mit der HypoVereinsbank wieder geregelt und eine einvernehmliche Lösung zur Tilgung des Darlehens bis Ende 2011 gefunden werden. Ob der Fonds nun die von Anfang an erhofften Renditen für die rd. 1850 Anleger einspielen wird, bleibt allerdings zweifelhaft. Die Auslastung des Hotels scheint trotz allem nur mehr schlecht als recht zu gelingen, auch wenn der Betreiber steigende Auslastungsgrade verkündet. Ein wesentliches Problem, mit dem sich der Fonds von Beginn an herumschlägt, dürfte die viel zu teure Errichtung des Hotels sein. Sie belastet den Fonds noch immer und erschwert das Erwirtschaften einer vernünftigen Rendite für die Anleger.

“Dienstleistungen aus einer Hand” = Interessenskollisionen

Hauptkritikpunkt am Heiligendamm-Fonds dürften insbesondere die persönlichen Verflechtungen der an der Fondskonstruktion beteiligten Personen sein. Ausweislich des Fondsprospekts ist Jagdfeld unmittelbar oder mittelbar über nahe Angehörige an allen wichtigen Gesellschaften innerhalb des Fondskonstrukts beteiligt: an der Beteiligungsgesellschaft, an der Treuhandkommanditistin, am Generalemittenten sowie am Verkäufer/Bauträger der Hotelimmobilien, der hoteleigenen Golfanlage und der Ladeneinheiten.

Die Fundus-Gruppe nennt dies ausweislich ihrer Website vielsagend “Dienstleistungen aus einer Hand” (siehe www.fundus.de unter > Über die FUNDUS-Gruppe, 20.7.2008). Derlei “Dienstleistungen aus einer Hand” gereichen dem Anleger allerdings nicht immer zum Vorteil. Die im Bereich geschlossener Fonds nicht selten anzutreffende Machtfülle der Fondsinitiatoren führt zwingend zu Interessenskollisionen, die der Anleger auszubaden hat. Am einfachsten lässt sich die Problematik an der Vertragsbeziehung zwischen dem Bauträger/Verkäufer der späteren Fondsimmobile und der Fondsgesellschaft darstellen. Wird seitens der Fondsgesellschaft ein überhöhter Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt, da es an einem tatsächlich fairen Aushandeln des Preises wie unter fremden Dritten mangelt, benachteiligt dies unmittelbar den Fondsanleger. Er zahlt für die Fondsimmobilie zu viel. Der Bauträger und die hinter ihm stehenden Personen können hingegen einen schönen Gewinn einstreichen. Entsprechende Presseberichte lassen darauf schließen, dass vergleichbares auch beim Fundus-Fonds 34 geschehen sein könnte (siehe Wirtschaftswoche v. 8.5.2007).

Auch Vermittlergesellschaften im Visier – Klage gegen OVB eingereicht

Vermittler, die Anlegern Beteiligungen an Fundus-Fonds verkauft haben, müssen sich fragen lassen, ob sie die von ihnen verkauften Beteiligungen vor der Vermittlung an ihre Kunden ausreichend geprüft haben. So hat z.B. die OVB Vermögensberatung AG, eine große Vermögensberatungsgesellschaft, Beteiligungen an einer Beteiligungsgesellschaft speziell an Kleinanleger vermittelt. Diese zwischengeschaltete “Verwaltungsgesellschaft für Premiumbeteiligungen Claus Cohrs GmbH & Co. KG” sollte sich laut Verkaufsprospekt wiederum an der “Grand Hotel Heiligendamm GmbH & Co. KG” (Fundus Fonds 34) beteiligen. Tatsächlich ist es zu der avisierten Beteiligung am Fundus-Fonds 34 aber nie gekommen, da Claus Cohrs, der Geschäftsführer der Beteiligungsgesellschaft und langjähriger Mitarbeiter der Fundus-Gruppe, die eingesammelten Gelder nicht weiterleitete. Die Staatsanwaltschaft Stade ermittelt in der Sache wegen Untreue gegen Claus Cohrs; den betroffenen Anlegern droht ein Totalverlust.

Die bestehenden Ansprüche gegen Claus Cohrs dürften wirtschaftlich allerdings weitgehend wertlos sein; auch Ansprüche gegen Fundus-Gesellschaften bestehen in diesem Fall nicht, da mangels Weiterleitung der Gelder gerade keine Beteiligung am Fundus-Fonds 34 zustande kam. Falls die betroffenen Anleger jedoch von ihrem Berater nicht ausreichend auf die besonderen Risiken der Beteiligung an der “Verwaltungsgesellschaft für Premiumbeteiligungen” hingewiesen wurden, könnten Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung gegen die OVB bestehen. WINHELLER Rechtsanwälte haben mittlerweile Klage beim LG Halle gegen die OVB eingereicht.

Besonderes Risiko: Fremdfinanzierte Beteiligungen

Häufig wurden die Beteiligungen an den Fundus-Fonds auf Empfehlung von Banken (häufig Sparkassen) und Finanzberatern durch ein ebenfalls von der Bank vergebenes bzw. vom Berater vermitteltes Darlehen fremdfinanziert. In einigen Fällen wurde zusätzlich noch eine Lebensversicherung abgeschlossen, durch die das zunächst tilgungsfrei gestellte Darlehen nach Abschluss der Laufzeit getilgt werden sollte. Derartige Modelle wurden aus steuerlichen Gründen und zur Steigerung der Rendite empfohlen. Sie bringen aber auch ganz erhebliche Risiken mit sich. Durch die teilweise fremdfinanzierte Beteiligung an einer Fondsgesellschaft, die ihrerseits die Fondsimmobilie zu erheblichen Teilen fremdfinanziert, kommt es zu einer Kumulation der Hebelwirkung des Fremdkapitals. Die Kombination mit einer Lebensversicherung erhöht diese Risiken noch. Das Ergebnis ist, dass die Betroffenen hier nicht nur einen Totalverlust hinsichtlich ihrer wertlos gewordenen Beteiligung erlitten haben, sondern auch noch über viele Jahre ein Darlehen bedienen mussten bzw. müssen. Reichen dann, was ebenfalls vorkommt, die Erträge der Lebensversicherung nicht aus, um das Darlehen zu tilgen, muss der Anleger zu allem Überfluss noch einmal tief in die Tasche greifen: das vermeintliche Steuersparmodell hat sich dann als Geldvernichtungsmodell entpuppt.

Prüfung der Ansprüche des Anlegers empfehlenswert

Generell gilt: Wer durch die Beteiligung an einem Fundus-Fonds Verluste erlitten hat, sollte sich anwaltlich beraten und ggf. vertreten lassen. Die häufig komplexen und unterschiedlich gelagerten Fälle bedürfen einer umfassenden rechtlichen Überprüfung, um eine konkrete Empfehlung für das weitere Vorgehen erteilen zu können. Viele Anleger haben sich bereits dazu entschlossen, fachlichen Rat in Anspruch zu nehmen und ihre Rechte – auch klageweise – durchzusetzen. Betroffen sind z.B. die Fundus Fonds 27 (Bürohaus Pyramide) und 29 (Gutenberg-Galerie). Im Einzelfall denkbar sind Ansprüche der Anleger gegen die beratenden Vermittler oder Banken, die die Fondsbeteiligungen vermittelten und hierbei ggf. nicht auf das Totalverlustrisiko oder aber Ungereimtheiten im Hause der Bauträgergesellschaft (vgl. Capital v. 22.2.2006) hinwiesen, oder aber auch Ansprüche gegen die Bauträgergesellschaft, die Treuhandgesellschaft oder die Fondsgesellschaft selbst.

Das LG Aachen (Az. 1 O 419/07 v. 27.03.2008) hat die Fundus-Fonds-Verwaltungs GmbH zur Auszahlung von Vorzugsausschüttungen verurteilt, das LG Zwickau (Az. 3 O 689/07 v. 28.08.2008) die OVB zum Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der Vermittlung von Fundus-Fonds. Nach neuer BGH-Rechtsprechung sind derlei Klagen z.T. noch viele Jahre nach Beitritt zum Fonds möglich.

Auch die Anleger manch anderer Fundus-Fonds haben Grund genug, ihre Beteiligung kritisch zu hinterfragen und rechtlich überprüfen zu lassen. Es ist anzuraten, die Fondsbeteiligung zu einem Zeitpunkt rechtlich zu überprüfen, zu dem es noch nicht “zu spät” ist. Ist ein Fonds erst einmal der Insolvenz nahe und eine Vielzahl von Anlegern darum bemüht, zu retten, was noch zu retten ist, sind Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft kaum mehr durchzusetzen. Ansprüche wegen fehlerhafter Beratung drohen dann zu verjähren.

Gerne sind wir Ihnen behilflich, Ihre Ansprüche zu prüfen und so zügig wie möglich durchzusetzen – bundesweit. Melden Sie sich hierzu bitte bei uns – entweder per E-Mail (info@winheller.com), telefonisch (Hr. RA Andreas Warkentin, 069 – 76 75 77 80) oder am einfachsten mit dem unten stehenden Formular. Wir kommen unverzüglich auf Sie zurück!

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