Grundsteuer & Feststellungserklärung: Grundeigentümer müssen handeln

In der Regel tragen die Eigentümer die steuerliche Belastung, allerdings wird die Zahlungspflicht auch oftmals an Mieterinnen und Mieter weitergegeben. Erhoben wird die Steuer von den Kommunen, denen gleichzeitig auch zum größten Teil die Einnahmen zugutekommen. Diese Steuerquelle wird von den Gemeinden und Städten genutzt, um etwa die vorhandene Infrastruktur auszubauen oder Schulen oder Kindertagesstätten zu finanzieren.

Bislang ist die zu erhebende Grundsteuer abhängig vom sogenannten Einheitswert. Dieser Wert dient als Berechnungsgrundlage, um die Steuerschuld zu ermitteln. Das Problem dabei: Der ermittelte Einheitswert ist auf dem Stand des Jahres 1964 bzw. in einigen Fällen sogar aus dem Jahr 1935 und damit stark veraltet.

Dies führt im Ergebnis zu einer ungerechten, teils willkürlichen Besteuerung, sodass nach jetziger Rechtslage für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage eine unterschiedlich hohe Grundsteuer festgesetzt wird. Diesen Missstand erkannte auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) 2018 und erklärte die bestehende Regelung zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig.

Aufgrund dessen erfolgt künftig ab 2025 eine neue, zeitgemäße Berechnung der Grundsteuer. Der Einheitswert, der bislang als Berechnungsgrundlage dient, wird im Rahmen der Reform abgeschafft. Bis 2025 wird die Grundsteuer jedoch noch weiter anhand der veralteten Einheitswerte erhoben.

Die Vorbereitung der komplexen und langwierigen Steuerreform läuft bereits jetzt auf Hochtouren. So nimmt die Steuerverwaltung schon in diesem Jahr die Grundstückseigentümer in die Handlungspflicht. Diese sind nämlich dazu angehalten ab dem 01.07.2022 bis spätestens zum 31.10.2022 eine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) gegenüber dem Finanzamt abzugeben.

Für die neue Berechnungsmethode der Grundsteuer benötigt die Finanzverwaltung bestimmte Daten von den Eigentümern. Zur Berechnung der Grundsteuer ab 2025 sollen deshalb anhand der gesammelten Daten neue Grundsteuerwerte ermittelt werden, die die veralteten Einheitswerte ablösen. Um diese zu erheben, ist eine Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt nötig.

Grundstückseigentümer können hierfür etwa verpflichtet sein, 

• die Grundbuchdaten, 
• die Art der Nutzung, 
• den Bodenrichtwert, 
• das Aktenzeichen des Einheitswertes und 
• die Wohn- bzw. Nutzfläche 

anzugeben. Welche Daten allerdings konkret im Rahmen der Feststellungserklärung angegeben werden müssen, hängt im Wesentlichen vom jeweiligen Bundesland ab, in dem sich das Grundeigentum befindet.

Während eine Vielzahl der Bundesländer die Grundsteuer einheitlich nach dem sogenannten Bundesmodell erheben, haben sich andere Länder wiederum (z.B. Hessen, Baden-Württemberg, Bayern) für ihr eigenes Grundsteuermodell entschieden. Deshalb können sich regionale Unterschiede bei den anzugebenen Daten im Rahmen der Feststellungserklärung ergeben. 

Der Stand der Werte muss sich dabei immer auf den 01.01.2022 als Stichtag beziehen. Nachfolgende Änderungen an Gebäuden werden im Rahmen der neuen Grundsteuer vorerst nicht berücksichtigt. Die festgestellten Grundsteuerwerte sind sodann für die Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 heranzuziehen.

Je nach Bundesland ist der Umfang der anzugebenden Daten unterschiedlich. Eigentümer sind gut beraten, sich rechtzeitig mit der Vorbereitung der Feststellungserklärung auseinanderzusetzen, damit eine fristgerechte Abgabe der Erklärung gelingt. Insbesondere Personen oder Unternehmen mit beispielsweise mehreren Immobilien in verschiedenen Bundesländern stehen vor der Herausforderung, die teils uneinheitlich geforderten Daten für jedes einzelne Grundstück zeitnah und vollständig zu ermitteln.

Anhand der Angaben stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid aus, der den Grundsteuerwert enthält. Zudem berechnet das Finanzamt anhand der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuerwert x Steuermesszahl) und sendet hierzu ebenfalls einen Bescheid an den Eigentümer. Diese Bescheide stellen dabei keine Zahlungsaufforderung seitens des Finanzamts dar. Sie dienen lediglich der Berechnungsgrundlage für die neu berechnete Grundsteuer ab dem Jahr 2025.

Diese Daten stellt das Finanzamt sodann der Gemeinde bzw. der Stadt zur Verfügung, die den von den Finanzämtern ermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz für das Jahr 2025 multipliziert. Das Ergebnis ist die festgesetzte Grundsteuer, die zukünftig ab dem Kalenderjahr 2025 zu entrichten ist.

Verpflichtete sollten die Grundsteuer- als auch die Feststellungserklärung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Kommen diese ihrer Verpflichtung zur Bereitstellung der Daten an das Finanzamt erst verspätet oder gar nicht nach, ist mit Verspätungszuschlägen zu rechnen. Diese können im Einzelfall bis zu 25.000 Euro betragen.