Gewerbemietrecht
Rechtsberatung im gewerblichen Mietrecht
Gewerbemietverhältnisse sind im Idealfall langfristig angelegt. Sie haben eine hohe wirtschaftliche Bedeutung, sowohl für den Gewerbetreibenden als auch für den Immobilienbesitzer. Umso wichtiger ist es daher, dass Gewerbemietverträge mit großer Sorgfalt und durch erfahrene Experten ausgearbeitet werden, um beiderseitige Interessen zu berücksichtigen und das Vertragsverhältnis für alle Parteien zum Erfolg zu führen.
Großer Gestaltungsspielraum bei Gewerbemietvertrag
Im gewerblichen Mietrecht können die Parteien vertraglich in erheblichem Umfang von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, da im gewerblichen Bereich der Schutz des Mieters nicht denselben Stellenwert wie im Wohnraummietrecht hat. So gilt hier z.B. weder der besondere Kündigungs-, Bestands- und Räumungsschutz noch gibt es Vorschriften über eine ortsübliche Vergleichsmiete.
Schriftform für längere Laufzeiten bei Gewerbemietverträgen erforderlich
Abweichungen gegenüber dem Wohnraummietrecht sind auch hinsichtlich der Schriftform zu beachten. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann zwar mündlich geschlossen werden, bedarf aber der Schriftform, wenn das gewerbliche Mietverhältnis für einen Zeitraum länger als ein Jahr laufen soll. Ein Mietvertrag, der dieses Formerfordernis nicht erfüllt, gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragsparteien nur mit der gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden.
Instandhaltungspflicht bei Gewerbeimmobilien
Auch weitere Regelungen, wie z.B. die Instandhaltungspflichten des Mieters, d.h. Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands während der Mietlaufzeit erforderlich sind, sollten explizit geregelt werden, weil der Vermieter im Gewerbemietrecht grundsätzlich weitergehende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsverpflichtungen auf die Mieter abwälzen kann als im Wohnraummietrecht. Wenn der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält, ist der Mieter allerdings nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und hat das Mietobjekt lediglich besenrein zu übergeben, während beim Vermieter die Kosten für die gegebenenfalls erforderliche Renovierung in voller Höhe anfallen. Es empfiehlt sich daher, die Rückgabe der Räume nach Mietbeendigung mindestens in dem Zustand zu vereinbaren, in dem der Mieter diese erhalten hat.
Konkurrenzschutzklausel und Sortimentsschutzklausel
Oftmals ist auch die Aufnahme einer sog. Konkurrenzschutzklausel nützlich, um wirtschaftliche Nachteile aus einer Vermietung benachbarter Flächen an brancheninterne Konkurrenten zu verhindern. Allerdings hat der Vermieter bereits eine gesetzliche Sorgfaltspflicht gegenüber seinem Mieter, die ihn zum Schutz des Mieters vor Nachteilen durch etwaige Konkurrenz verpflichtet. Daher ist es auch erforderlich, den Konkurrenzschutz ausdrücklich auszuschließen, wenn der Vermieter für sich die Möglichkeit der Vermietung an Mieter aus bestimmten Branchen nicht von vornherein ausschließen will.
Einen Unterfall hiervon stellt die Sortimentsschutzklausel dar, die darauf ausgerichtet ist, Konkurrenz zu vermeiden, indem sie einzelnen Mietern verbietet, ein bestimmtes Produktsortiment anzubieten.
Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht
Regelungsbedürftig sind ferner die Kündigungsfristen. Wenn hierzu keine vertragliche Vereinbarung getroffen wird, beträgt die ordentliche Kündigungsfrist per Gesetz sechs Monate. Zu beachten ist, dass sich Kündigungsfristen bei Gewerbeimmobilienvermietungen nicht zugunsten des Mieters verlängern, sondern grundsätzlich für den gesamten Mietzeitraum gleich bleiben. Von Bedeutung ist eine Regelung zu den ordentlichen Kündigungsfristen bei befristet vermieteten Objekten nicht zuletzt deswegen, weil es im Gewerbemietrecht keine Kündigung wegen Eigenbedarfs gibt und der Vermieter hier auf die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist verwiesen wird.
Mieterhöhungen bei Gewerbeimmobilien und Gewerbeflächen
Im gewerblichen Mietrecht sind Mieterhöhungen nicht geregelt und können ausschließlich über eine Änderungskündigung durchgesetzt werden. Vermeiden lässt sich dieser zusätzliche Aufwand, indem im Mietvertrag Klauseln zur Vereinbarung einer Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete aufgenommen werden.
Gewerbeimmobilien können mit Umsatzsteuer vermietet werden
Auch aus steuerlicher Sicht können sich bei gewerblicher Vermietung Vorteile ergeben. Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei, allerdings kann ein Vermieter von Gewerbemieträumen auf diese Steuerbefreiung verzichten und seine Mieteinnahmen als umsatzsteuerpflichtig behandeln lassen. Dadurch kann er von seiner Umsatzsteuerschuld die Umsatzsteuerbeträge abziehen, die ihm für Aufwendungen und sonstige Leistungen im Hinblick auf die vermieteten Räume abgerechnet werden.
Vertragsgestaltung durch Experten für Immobilienrecht
Die große vertragliche Gestaltungsfreiheit kann sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen. Besondere Aufmerksamkeit gilt daher der Ausgestaltung von Vertragsbedingungen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) bei Gewerbemietverträgen, die stets im Lichte und unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung im gewerblichen Mietrecht zu gestalten sind.
Sämtliche Besonderheiten und gesetzliche Abweichungsmöglichkeiten sollten durch einen Experten kreativ, aber regelkonform berücksichtigt werden.
WINHELLER unterstützt Sie bei:
- Gestaltung von Gewerbemietverträgen unter Berücksichtigung der Besonderheiten Ihres Unternehmens bzw. Gewerbes
- Prüfung und ggfs. Anpassung Ihrer bestehenden Gewerbemietverträge unter Berücksichtigung der aktuellen gesetzlichen Erfordernisse
- Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung im Zusammenhang mit der Anspruchsdurchsetzung
Ihre Anwälte für gewerbliches Mietrecht
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