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Fragen, die sich Eigentümer und Vermieter von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien in Deutschland tausendfach stellen dürften. Neben altbewährten Modellen wie Privatvermögen, die GmbH oder die KG gewinnen Stiftungslösungen für Immobilienvermögen zunehmend an Bedeutung.
Nicht ohne Grund! Neben steuerlichen Vorteilen bietet die Familienstiftung auch in schwierigen Zeiten, beispielsweise bei Scheidung, Erbstreitigkeiten oder einer Unternehmensinsolvenz Schutz für Immobilienvermögen.
Die Ziele, die Immobilienbesitzer mit einer Stiftung verfolgen, können dabei ganz unterschiedlich sein:
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Eines vorweg: Die Stiftung selbst ist kein Steuersparmodell! Jedoch lassen sich bei genauer Betrachtung günstige Bedingungen erkennen, wenn Stiftungen Immobilien besitzen und bewirtschaften. Diese Bedingungen resultieren nicht aus Steuerschlupflöchern oder anderen kurzsichtigen Strategien, sondern beruhen auf der Anwendung von Grundprinzipien und Grundregeln des deutschen Steuerrechts.
Es kann also viele Vorteile haben, wenn Eigentümer und Stifter vermietete Immobilien auf „ihre“ Stiftung übertragen. Gleiches gilt für Stiftungen, die selbst am Markt oder von der Stifterfamilie Immobilien erwerben.
Steuerliche Vorteile von Stiftungen für Immobilien:
Die meisten Immobilienbesitzer werden durch die ertragsteuerliche Optimierung auf die Familienstiftung aufmerksam. Tatsächlich besteht der einzigartige Vorteil der Stiftungslösung aber in ihrer Schutzwirkung für Immobilien. Die Stiftung zieht einen Schutzmantel um das Immobilienvermögen und schirmt es vor persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Gefahren ab. Damit ergeben sich aus der Stiftungslösung folgende weitere Vorteile für Immobilienbesitzer:
Eine wirksame Schutzwirkung setzt immer voraus, dass bestimmte Vorlaufzeiten beachtet werden und bei Errichtung eine haftungsfreie Situation besteht. Strategien zum Vermögenserhalt erfordern langfristiges und weitsichtiges Handeln, wozu eine Stiftung einen wichtigen Beitrag leisten kann.
Grundsätzlich können Stiftungen in fast alle Vermögensklassen investieren. So können Stiftungen mit ihrem Grundstockkapital auch Immobilien kaufen.
Gleichzeitig wird die Immobilie in der Stiftung entschuldet und das Stiftungsvermögen wächst steueroptimiert.
Voraussetzung ist in allen Fällen eine vorausschauende Satzungsgestaltung und eine genaue Abstimmung des Finanzkonzeptes (Mieteinnahmen, Aufwendungen, Tilgungszahlungen). Eine qualifizierte Beratung im Stiftungsrecht und im Steuerrecht durch erfahrene Anwälte ist hierbei unerlässlich.
Grundsätzlich gilt weiterhin, dass Stiftungen in fast alle Vermögensklassen investieren können. Mieterträge von bereits vorhandenen Immobilien oder Gewinnausschüttungen von Unternehmen kann die Stiftung auch z.T. reinvestieren.
Voraussetzung ist in allen Fällen eine vorausschauende Satzungsgestaltung und eine genaue Erarbeitung des Finanzkonzeptes. Eine qualifizierte Beratung im Stiftungsrecht und im Steuerrecht durch erfahrene Anwälte ist hier unerlässlich.
Besonders wertvolle, langfristig zu bewirtschaftende Immobilien mit hohem Mietertrag wie Gewerbeimmobilien erhalten durch die Stiftungslösung die notwendige Stabilität.
Die Stiftung kann auch ein verlässlicher Gesellschafter
sein. Unternehmensgewinne können so steuergünstig ausgeschüttet und auf Stiftungsebene reinvestiert werden. Beide Varianten ermöglichen für immobilienaffine Unternehmerfamilien großen Nutzen und viele Vorteile.
Das erstmalige Setup einer Stiftungsgestaltung will gut durchdacht sein und erfordert sorgfältige Vorbereitung und Beratung sowohl im Stiftungs- als auch Steuerrecht. Im Vordergrund des späteren Stiftungshandelns steht der Zweck der Stiftung, also häufig Vermögenserhalt und persönliche Versorgung. Willkürliche Maßnahmen zulasten des Stiftungsvermögens sind damit ausgeschlossen und unzulässig. Für den Erhalt des Vermögens ist dies letztendlich eher ein Vor- als ein Nachteil.
Psychologisch kann es als Nachteil empfunden werden, dass nicht mehr der Stifter Eigentümer der Immobilie ist, sondern die Stiftung. Der Stifter gibt mit dem Stiftungsmodell sein direktes Eigentum auf, erhält dafür aber die Kontrolle über die Stiftung. Das erfordert eine gewisse Weitsicht, die häufig als „Stiftungsreife“ bezeichnet wird. Die Vorteile des Modells wurden bereits erörtert und sind leicht erkennbar, wenn der Stifter und seine Berater ihre Planungs- und Kalkulationsfähigkeiten vorausschauend einsetzen.
In manchen Bundesländern gibt es auch für Familienstiftungen eine Stiftungsaufsichtsbehörde. Deren Befugnisse sind bundeslandabhängig unterschiedlich ausgestaltet.
Im Hinblick auf die Schutzmantelwirkung für Immobilienvermögen kommt keine andere Rechtsform an die Schutzwirkungen einer Stiftung heran.
Grundsätzlich ist in manchen Fällen auch eine „vermögensverwaltende“ GmbH als Alternative bedenkenswert. Die Gefahr, dass es zu einer verdeckten Gewinnausschüttung kommt, ist bei der GmbH allerdings deutlich höher.
Unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Steuerberater beraten Sie gern bei der Frage, ob eine Stiftung eine lohnenswerte Option für Ihr Immobilienvermögen ist. Wir setzen unsere ganze Erfahrung im Bereich Investment für Sie ein und geben Ihrem Vermögen eine neue, langfristig ausgerichtete, sicherheitsspendende, steueroptimierte Struktur.
Das können wir konkret für Sie tun:
Eine Immobilie oder ein Immobilienbestand kann auf unterschiedlichen Wegen in eine Stiftung gelangen. Wir verstehen es als unsere Aufgabe, den sinnvollsten Weg für Sie zu erarbeiten und optimale Bedingungen zu gestalten, um Sicherheit und Wachstum für Ihre Immobilien zu begünstigen.
Ihre Ansprechpartner für Fragen rund um die Vermögensgestaltung mithilfe einer Familienstiftung sind
Sie erreichen uns am einfachsten per E-Mail (info@winheller.com) oder gerne auch telefonisch (069 / 76 75 77 80). Wir freuen uns auf Ihre Nachricht und Ihre Fragen!
06.04.2020
Hervorragende Beratung zum Thema Asset Protection und Gestaltung
C.V. | via anwalt.de
Herr RA Piekarek hat mich als mittelständischen Unternehmer vor einigen Monaten sehr fundiert zum Thema Familienstiftung und Asset Protection beraten. Nachdem ich in einer Gesprächspause nunmehr Gelegenheit hatte, die mit der Stiftungsgründung einhergehenden endgültigen Entscheidungen zu durchdenken und Zweitmeinungen einzuholen, habe ich mich dafür entschieden, Herrn Piekarek mit dem Projekt zu beauftragen. Auch im Vergleich zu anderen Stiftungs-Experten hebt er sich durch souveräne Kenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht ab, sodass man bei ihm eine echte Gestaltungsberatung erfährt. Bisher habe ich nur bei ihm eine Antwort auf alle Spezialfragen rund um das Thema erhalten, sodass ich ihn mandatiere, obwohl mein Unternehmen in Köln ansässig ist.
Kostenloses White Paper für Unternehmer: Erfahren Sie, wie Sie mithilfe einer Familienstiftung oder Unternehmensstiftung Ihr Vermögen erfolgreich schützen können.