Familienstiftung und Immobilien

Eines vorweg: Die Stiftung selbst ist kein Steuersparmodell! Jedoch lassen sich bei genauer Betrachtung günstige Bedingungen erkennen, wenn Stiftungen Immobilien besitzen und bewirtschaften. Diese Bedingungen resultieren nicht aus Steuerschlupflöchern oder anderen kurzsichtigen Strategien, sondern beruhen auf der Anwendung von Grundprinzipien und Grundregeln des deutschen Steuerrechts.

Es kann also viele Vorteile haben, wenn Eigentümer und Stifter vermietete Immobilien auf „ihre“ Stiftung übertragen. Gleiches gilt für Stiftungen, die selbst am Markt oder von der Stifterfamilie Immobilien erwerben.

Steuerliche Vorteile von Stiftungen für Immobilien:

• Mietüberschüsse werden mit 15,8 Prozent gering besteuert (dem gegenüber steht der individuelle Spitzensteuersatz von 47,48 Prozent).
• Eine Stiftung kann Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkaufen.
• Im Regelfall fällt keine Gewerbesteuer auf Mietüberschüsse an.
• Die Gewinnermittlung erfolgt meist durch die einfachere Einnahmen-Überschuss-Rechnung; Bilanzierung ist nur in seltenen Einzelfällen erforderlich.
• Instandhaltungsaufwendungen können steuermindernd von den laufenden Vermietungseinnahmen abgezogen werden.
• Bei Kauf und Bau von Gebäuden, die vermietet werden, kann der Gebäudewert steuermindernd abgeschrieben werden (sog. AfA).
• Eine Stiftung kann Investitionen (Kauf und Bau von Immobilien) auch durch Bankdarlehen finanzieren und so das eigene Eigenkapital schonen.
• Zinsen für Kauf, Bau und Renovierung von Immobilien können steuermindernd abgezogen werden.

Die meisten Immobilienbesitzer werden durch die ertragsteuerliche Optimierung auf die Familienstiftung aufmerksam. Tatsächlich besteht der einzigartige Vorteil der Stiftungslösung aber in ihrer Schutzwirkung für Immobilien. Die Stiftung zieht einen Schutzmantel um das Immobilienvermögen und schirmt es vor persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Gefahren ab. Damit ergeben sich aus der Stiftungslösung folgende weitere Vorteile für Immobilienbesitzer:

• Haftungsansprüche gegen Personen schlagen nicht auf die Stiftung durch.
• Das Stiftungsvermögen ist unabhängig und getrennt von einzelnen Personen.
• Das Immobilienvermögen in der Stiftung ist unabhängig von Leben und Gesundheit des Stifters.
• Eigentümer der wichtigsten Ertragsquellen wird die Stiftung.
• Das Immobilienvermögen steht dem Stifter und anderen Familienmitgliedern weiterhin mittelbar zur langfristigen finanziellen Versorgung zur Verfügung.
• Erbengemeinschaften und Zersplitterung können nicht entstehen.
• Im Fall von Scheidung, Pflichtteilsansprüchen, Pflegeregress und anderen Ansprüchen gehört das Vermögen grundsätzlich der Stiftung und nicht einzelnen Personen, die sich möglicherweise in einer Krise befinden.

Eine wirksame Schutzwirkung setzt immer voraus, dass bestimmte Vorlaufzeiten beachtet werden und bei Errichtung eine haftungsfreie Situation besteht. Strategien zum Vermögenserhalt erfordern langfristiges und weitsichtiges Handeln, wozu eine Stiftung einen wichtigen Beitrag leisten kann.

Grundsätzlich gilt weiterhin, dass Stiftungen in fast alle Vermögensklassen investieren können. Mieterträge von bereits vorhandenen Immobilien oder Gewinnausschüttungen von Unternehmen kann die Stiftung auch z.T. reinvestieren.

• Zum Zwecke der Kapitalanlage kann die Stiftung Darlehen an einzelne Familienmitgliedern zu Konditionen wie „fremden Dritten“ oder auch an fremde Dritte vergeben. Natürlich hat die Stiftung Zinsen zu verlangen und die Forderung zu besichern, bei der Ausgestaltung im Einzelnen besteht allerdings ein gewisser Gestaltungsspielraum.
• Darlehensnehmer und Käufer kann der Stifter, ein anderes Familienmitglied oder ein Investmentvehikel (z.B. GmbH) sein. Für den Käufer kann das Darlehen der Stiftung neben einem Bankdarlehen die Investmentfinanzierung komplettieren. So erzielt der Käufer ein optimiertes Leverage.
• Mieteinnahmen sorgen für Tilgungsleistungen an die Stiftung. Die Höhe der Tilgung können Darlehensnehmer und Stiftung miteinander verhandeln. So optimiert der Käufer seine Liquidität.

Voraussetzung ist in allen Fällen eine vorausschauende Satzungsgestaltung und eine genaue Erarbeitung des Finanzkonzeptes. Eine qualifizierte Beratung im Stiftungsrecht und im Steuerrecht durch erfahrene Anwälte ist hier unerlässlich.

Besonders wertvolle, langfristig zu bewirtschaftende Immobilien mit hohem Mietertrag wie Gewerbeimmobilien erhalten durch die Stiftungslösung die notwendige Stabilität.

Die Stiftung kann auch ein verlässlicher Gesellschafter

• einer Investmentgesellschaft,
• einer Objektgesellschaft (SPV),
• einer Projektentwicklungsgesellschaft oder
• einer Bauträgergesellschaft

sein. Unternehmensgewinne können so steuergünstig ausgeschüttet und auf Stiftungsebene reinvestiert werden. Beide Varianten ermöglichen für immobilienaffine Unternehmerfamilien großen Nutzen und viele Vorteile.

1. Der Einstieg erfolgt durch eine Gestaltungsberatung bzw. Machbarkeitsanalyse, die ein Konzept als Ergebnis haben sollte, das die Möglichkeiten, Chancen und Risiken herausarbeitet.
2. Im Anschluss werden Entwürfe für eine Stiftungssatzung, ein Stiftungsgeschäft und einen Übertragungsvertrag erarbeitet, die jeweils auch die nachfolgenden Investmenttätigkeiten berücksichtigen.
3. Es folgen die Abstimmung und in einzelnen Fällen auch Verhandlungen mit der Stiftungsbehörde. Das finale Ergebnis ist die Anerkennung der Rechtsfähigkeit nach dem jeweiligen Landesrecht.
4. Schließlich wird das Vermögen auf die Stiftung übertragen und die Stiftung beginnt ihre Arbeit.

Im Hinblick auf die Schutzmantelwirkung für Immobilienvermögen kommt keine andere Rechtsform an die Schutzwirkungen einer Stiftung heran.

Grundsätzlich ist in manchen Fällen auch eine „vermögensverwaltende“ GmbH als Alternative bedenkenswert. Die Gefahr, dass es zu einer verdeckten Gewinnausschüttung kommt, ist bei der GmbH allerdings deutlich höher.