Immobilienkauf in Deutschland: Was internationale Investoren wissen müssen
Der Immobilienkauf in Deutschland ist für internationale Investoren äußerst attraktiv – nicht nur wegen der wirtschaftlichen Stabilität des Standorts, sondern auch aufgrund des transparenten und rechtssicheren Erwerbsprozesses. Diese Transparenz und Rechtssicherheit greifen jedoch nur dann, wenn der gesetzlich vorgesehene Ablauf konsequent eingehalten wird. Gleichzeitig gibt es einige Besonderheiten, die ausländische Käufer kennen sollten, um typische Stolperfallen zu vermeiden.
Leichter Zugang zum deutschen Immobilienmarkt
Grundsätzlich dürfen Ausländer in Deutschland uneingeschränkt Immobilien erwerben – unabhängig davon, ob sie in Deutschland leben oder nicht. Der Erwerb kann sowohl durch Privatpersonen als auch über juristische Personen oder Gesellschaften erfolgen. Eine Aufenthaltserlaubnis ist hierfür nicht erforderlich, was den Zugang zum Markt vergleichsweise unkompliziert macht.
Einfacher Ablauf beim Kauf
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Deutschland ist klar strukturiert. Am Anfang steht die Auswahl des Objekts – häufig über Makler oder Online-Plattformen. Anschließend folgt die sogenannte „Due Diligence“, also die rechtliche, kaufmännische und bauliche Prüfung der Immobilie. Dabei empfiehlt sich die Unterstützung durch einen spezialisierten Anwalt, insbesondere wenn Sprachbarrieren bestehen oder das deutsche Immobilienrecht nicht vertraut ist.
Kein Immobilienkauf in Deutschland ohne Notar
Ein zentrales Element des Kaufprozesses ist die notarielle Beurkundung. In Deutschland ist ein Immobilienkauf nur dann rechtsgültig, wenn er von einem Notar beurkundet wurde. Der Notar übernimmt dabei eine neutrale Rolle:
- Er erstellt den Kaufvertrag,
- liest ihn beiden Parteien vor und
- stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Erst nach der notariellen Beurkundung wird der Kaufpreis fällig – häufig über ein sogenanntes Notar-Anderkonto. Dabei wird der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer gezahlt, sondern treuhänderisch an den Notar. Dieser gibt das Geld erst dann frei, wenn alle vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer offiziell als Eigentümer geführt.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland
Mit dem Immobilienerwerb sind verschiedene Nebenkosten verbunden. Dazu zählen die
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %),
- Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5 %) sowie
- gegebenenfalls eine Maklerprovision, die bis zu 7,14 % betragen kann.
Internationale Käufer sollten diese Zusatzkosten unbedingt in ihre Kalkulation einbeziehen. Darüber hinausgehende Kosten sollten stets kritisch hinterfragt werden – insbesondere bei ausländischen Investoren besteht das Risiko, dass ihnen unnötige oder überhöhte Zusatzleistungen nahegelegt werden.
Typische Stolperfallen für ausländische Immobilieninvestoren
Typische Stolperfallen ergeben sich häufig aus einer unzureichenden Prüfung der Immobilie – etwa im Hinblick auf
- bestehende Baugenehmigungen,
- Altlasten,
- laufende Mietverhältnisse oder
- baurechtliche Einschränkungen.
Auch die Finanzierung kann herausfordernd sein, da deutsche Banken bei ausländischen Käufern oft strengere Anforderungen an Bonität und Sicherheiten stellen. Zudem sollten steuerliche Aspekte berücksichtigt werden – etwa die Spekulationssteuer, die bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren anfällt.
Muss ich für einen Immobilienkauf in Deutschland persönlich vor Ort sein?
Für Käufer aus dem Ausland besteht die Möglichkeit, den Immobilienkauf auch ohne persönliche Anwesenheit in Deutschland abzuwickeln – etwa durch eine notariell beglaubigte Vollmacht über das Konsulat oder einen Notar im Heimatland. Dennoch ist eine enge Zusammenarbeit mit lokalen Experten – Notaren, Anwälten und Steuerberatern – dringend zu empfehlen, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren.
Unsere Leistungen für internationale Immobilieninvestoren
- Rechtliche Beratung beim Immobilienkauf (Vertragsprüfung, Due Diligence)
- Steuerliche Beratung und Strukturierung des Erwerbs
- Gründung und Betreuung von Objektgesellschaften
- Unterstützung bei Finanzierung und Bankverhandlungen
- Kommunikation mit Notaren, Behörden und Dienstleistern
- Abwicklung per Vollmacht, auch ohne Anwesenheit in Deutschland
- Laufende rechtliche und steuerliche Betreuung nach dem Kauf
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Der deutsche Immobilienmarkt steht für Sicherheit und Verlässlichkeit. Wer auf professionelle Begleitung setzt, investiert nicht nur rechtssicher, sondern auch erfolgreich. Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei – von der ersten Beratung bis zur erfolgreichen Transaktion. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Beratungsgespräch unter info@winheller.com oder 069 / 76 75 77 85 22.
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