Immobilien und Wohnungen im Ausland: Steuern, Mieteinnahmen und Verkauf
Immobilien und Wohnungen im Ausland sind steuerlich besonders sensibel: Es greifen sowohl das deutsche Welteinkommensprinzip als auch das Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaats, ergänzt um Doppelbesteuerungsabkommen sowie spezielle Vorschriften wie § 34c und § 2a des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Wer ohne Konzept im Ausland investiert oder vermietet, riskiert Doppelbesteuerung, gesperrte Verluste und eine dauerhaft unnötig hohe Steuerlast.
Immobilien im Ausland: Welches Land darf besteuern?
Grundsatz ist das Belegenheitsprinzip: Einkünfte aus Immobilien werden in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt, meist gestützt auf Art. 6 OECD Musterabkommen und die entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Deutschland besteuert als Wohnsitzstaat dennoch grundsätzlich das Welteinkommen, also auch ausländische Mieteinkünfte, sofern eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland besteht. Die DBA legen dann fest, ob Deutschland die ausländischen Einkünfte freistellt (oft unter Progressionsvorbehalt nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG) oder die ausländische Steuer nach § 34c Abs. 1 EStG zumindest anrechnet.
Übt der Belegenheitsstaat sein Besteuerungsrecht nicht aus (z.B. wegen Steuerbefreiung), kann das deutsche Besteuerungsrecht über die Rückfallregelung des § 34c Abs. 1 Satz 3 und Abs. 6 EStG („treaty override“) wieder greifen.
Mieteinnahmen aus Auslandsimmobilien: Einordnung und Berechnung
Für Privatpersonen und vermögensverwaltende Personengesellschaften gehören Mieteinnahmen aus Auslandsimmobilien zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), sofern keine gewerblichen Einkünfte vorliegen (etwa gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG).
Befindet sich die Immobilie im Betriebsvermögen, werden die Vermietungseinkünfte hingegen durch die gewerblichen oder freiberuflichen Einkünfte verdrängt (§ 21 Abs. 3 EStG).
Die Besteuerung erfolgt grundsätzlich als Überschusseinkünfte, d.h. Einnahmen (Mieten, Nebenkosten, ggf. Umsatzsteuer) minus Werbungskosten (§§ 8, 9, 21 EStG). Zu den typischen Werbungskosten gehören u.a. umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten, die Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltung und Modernisierung, Schuldzinsen und die Abschreibung nach § 7 EStG (auch bei Auslandsimmobilien nach deutschem Recht). Ein Nutzungsdauergutachten kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EstG übrigens eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer dokumentieren und die AfA deutlich erhöhen – das ist besonders wertvoll bei sanierungsbedürftigen Objekten.
EU/EWR vs. Drittstaat: Verlustfallen und Progressionsvorbehalt
Immobilien in EU-/EWR-Staaten
Bei Immobilien in EU-/EWR-Staaten werden Mieteinkünfte regelmäßig im Belegenheitsstaat besteuert; dort ist der Eigentümer mit seinen Immobilienerträgen beschränkt steuerpflichtig. In Deutschland greifen das Welteinkommensprinzip und die Entlastungsmechanismen des § 34c EStG (Anrechnung der ausländischen Steuer).
Sieht das einschlägige DBA abweichend davon die Freistellung unter Progressionsvorbehalt vor (Freistellungsmethode), bleiben die ausländischen Einkünfte in Deutschland zwar steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz auf die übrigen Einkünfte des Steuerpflichtigen – sofern der Steuerpflichtige nicht sowieso schon im Höchststeuersatz ist (§ 32b EStG). Einzelne DBA enthalten Ausnahmen vom Progressionsvorbehalt. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.
Immobilien in Drittstaaten und § 2a EStG
Für Drittstaaten gilt zusätzlich § 2a EStG: Verluste aus der Vermietung von Immobilien in Drittstaaten können nicht frei mit positiven Einkünften in Deutschland verrechnet werden. Sie dürfen nur mit späteren positiven Einkünften derselben Art und desselben Staates verrechnet werden (§ 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG).
Die praktische Folge:
- Anlaufverluste (z.B. durch Finanzierung oder Modernisierung) verpuffen im deutschen Steuersystem oft und bleiben wirtschaftlich „im Drittstaat hängen“.
- DBA mit besonderen Verlustregeln gehen grundsätzlich vor, dennoch muss § 2a EStG auch bei freigestellten Drittstaateneinkünften im Blick behalten werden.
Steuerliche Gestaltung: Ferienwohnungen, AfA und Strukturierung
Ferienwohnungen im Ausland lösen typischerweise sowohl Objektsteuern (Grundsteuer, Vermögenssteuer etc.) als auch Einkommensteuern im Belegenheitsstaat aus. Parallel sind die Einkünfte – je nach DBA – in Deutschland zu erklären. Aspekte wie Liebhaberei oder hotelähnliche Vermietung (z.B. über Plattformen) können die steuerliche Beurteilung erschweren.
Bei mehreren Auslandsimmobilien empfiehlt sich ein strukturiertes steuerliches Monitoring, das Belegenheitsstaat, Steuerbelastung, § 2a-Verlustsalden und die Auswirkungen auf die Progression oder Anrechnung umfasst.
Konkrete Empfehlungen für Käufer und Eigentümer von Immobilien im Ausland
Bereits vor dem Erwerb – nicht erst bei der Steuererklärung – sollte geklärt werden:
- Besteuerungsrechte (Belegenheitsstaat vs. Deutschland)
- Auswirkungen von DBA, § 34c und § 2a EStG
- Verlustnutzungsmöglichkeiten
- Sinnvolle Struktur (Direkterwerb, vermögensverwaltende Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft; bei Erwerb über eine Auslandsgesellschaft, der z.B. Haftungsvorteile mit sich bringen kann, sind allerdings besondere steuerliche Themen zu berücksichtigen, z.B. das Risiko verdeckter Gewinnausschüttungen bei kostenloser Nutzung der Auslandsimmobilie)
- Optimierte AfA (ggf. über Gutachten)
- Finanzierung
- Steuerlich optimierte Nachfolgegestaltung (Schenkung/Erbfall)
Unsere Beratungsleistungen bei Immobilien und Wohnungen im Ausland
Wir unterstützen bei sämtlichen steuerlichen Fragen rund um Auslandsimmobilien
- von der Einordnung der Einkünfte unter Berücksichtigung der §§ 21, 34c, 34d und 2a EStG
- über die Anwendung der einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen (insbesondere Art. 6 OECD MA)
- bis hin zur steuerlich optimierten Strukturierung bei EU-/EWR- und Drittstaatenimmobilien insbesondere auch im Ausland nach dem dortigen Steuerrecht.
Ziel ist ein belastbares Konzept, das steuerliche Risiken minimiert, Verlustfallen vermeidet und AfA sowie Finanzierungsstrukturen optimal nutzt.
Ihr Anwalt und Steuerberater für Immobilien im Ausland
Unsere Rechtsanwälte und Steuerberater beraten Private Clients, vermögensverwaltende Personengesellschaften und institutionelle Investoren beim Erwerb, der Vermietung, dem Verkauf und der Nachfolgeplanung von Auslandsimmobilien – mit praxistauglichen, international abgestimmten Lösungen zur nachhaltigen Optimierung der Gesamtsteuerbelastung.
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FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Immobilien und Wohnungen im Ausland
Müssen Mieteinnahmen aus Auslandsimmobilien in Deutschland versteuert werden?
Ja. Bei unbeschränkter Steuerpflicht sind sie in Deutschland zu erklären. Doppelbesteuerungsabkommen entscheiden, ob Deutschland von der ausländischen Steuer freistellt oder die ausländische Steuer nach § 34c EStG auf die deutsche Steuer anrechnet.
Was ist der Unterschied zwischen EU-/EWR- und Drittstaatenimmobilien?
Bei Drittstaaten gelten zusätzlich die Verlustbeschränkungen des § 2a EStG: Verluste können nur mit späteren Gewinnen aus demselben Staat verrechnet werden.
Welche Rolle spielt Art. 6 OECD-Musterabkommen?
Art. 6 ordnet Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich dem Belegenheitsstaat zu, also dem Staat, in dem die Immobilie tatsächlich liegt. Deutschland entlastet dann über Freistellung oder Anrechnung.
Wie können Verluste aus Auslandsimmobilien optimal genutzt werden?
In EU-/EWR-Staaten ist eine reguläre Verlustverrechnung möglich. Bei Drittstaaten verhindert § 2a EStG häufig die Nutzung der Verluste – eine frühzeitige Strukturberatung ist daher entscheidend.
Wann lohnt sich ein Nutzungsdauergutachten?
Immer dann, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierten AfA-Sätze. In diesem Fall ermöglicht § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG höhere Abschreibungen.
